中古マンションにおける売却シミュレーションの流れについて

マンションに住んでいたり、投資目的でマンションを所有している方なら、マンションの売買市況は少なからず関心があるものではないでしょうか。今回は売買市況についてのほか、実際に売却する時の注意点や売り主にかかる税金など、中古マンションにおける売却シミュレーションの流れについて紹介していきます。

ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの売却時に掛かる仲介手数料について調べておこう

まずは売買市況の動向に留意しよう

中古マンションは、成約件数が全国的に微増傾向を維持しており、市場に出回る物件の数も概して増加傾向にあるといわれています。よって、中古マンション市場は安定した活性を保っているということができます。またマンションを売却する際に、例えば消費税増税などのトピックがニュースで耳にされ始める場合は、売買市況が動くターニングポイントとなることも考えられます。

売却を考える際には、1、2年の動向に特に留意して時期を検討しましょう。住み替えを前提としている場合は、高額で売却できる時期は購入するのも高額になる可能性が高いということも頭に入れておくことが必要です。

中古マンション個別の特徴も意識することが大切

加えて重要なのが、市況はあくまで包括的な情報なので、個別のマンションの売買には当てはまらないケースもあるということです。例えば仮に売買市場が鈍化している状況だとします。しかし、ここ数年で所有する中古マンションの周辺地域の開発が進んだり、鉄道路線の乗り入れがあり交通の便が良くなったといった理由で、飛躍的に人気が高まることもあります。

そうなると売却価格も高くなるというわけです。反対に、周辺地域の活性化があまり見られなくなったり、バスの本数が減って交通が不便になったことなどにより、売買市場の活性化の影響を受けにくい場合もあります。全国的な市況の動向に併せて、所有する中古マンション個別の特徴も意識することが大切です。

不動産業者への周旋料

売買市況の動向をだいたい把握し終わり、実際に中古マンションを売却しようとする場合には、不動産業者に売却を依頼するのが賢明です。参考サイト：中古マンション売却

よって売却する際には、不動産業者選びがとても重要になります。売却する時の注意点として、まず不動産業者に支払う報酬をあらかじめ決めておくことが大事です。参考までに東京都の規定を紹介します。不動産業者の報酬額、いわゆる周旋料は取引額に応じて異なります。

例えば取引額が200万円以下の場合は、100分の5になります。取引額が400万円以下の場合には、200万円までの部分については100分の5、200万円を超える部分は、100分の4です。

さらに取引額が高額になり、400万円を超える場合には、400万円までの部分は、取引額が400万円以下の割合と同じです。400万円を超える部分については、100分の3となります。

他の道府県もだいたい同じなので、詳細は各都道府県の建政課に問い合わせてみましょう。

代金の受け取り方法の注意点

不動産業者への周旋料を取り決める際には、併せて中古マンションを売却した際の代金を受け取る方法にも注意が必要です。まずは内金と手付金の性質を事前に把握しておきましょう。契約成立のときに一部お金を支払うことがありますが、内金であるか、手付金であるかによって大いに違ってきます。

そもそも内金は、代金の支払いの一部を支払うことを指します。よって、もし中古マンションを売却することをキャンセルしたい場合、受け取る内金を放棄するからといって、契約を解除することはできません。後日のごたごたを防ぐためには、内金よりも適当金額の手付金の授受を契約書に明記しておく方が良いでしょう。

手付金であれば、もっとよい買い手が見つかって、契約をキャンセルしたい場合に、手付金を二倍にして払う解約手付けという方法で契約を解除することができるからです。また、代金を全額受け取らないうちに、買い主に引き渡したり、売買の登記をしたりしないことを明確にしておくことも重要です。

さらに、中古のマンションなので、外から見ただけでは分からない室内のキズがあることがあります。民法によれば、その責任は売り主にあり、後日買い主が知ったときから1年以内に損害賠償の請求がくる場合もあるので、念入りにキズなどがないか調べましょう。

次に、代金は現金で受けとることが肝心です。手形や小切手では、不渡りになったときに困ります。銀行の発行した小切手なら、現金と考えても大丈夫でしょう。もし分割払いで売却する時は、あとの代金の回収を安全にするため、割賦金を滞納されたときのことも留意しましょう。

その際には期限の利益を失い、残額を一時に支払うということでなければ、契約を解除できるようにしておきます。加えて、所有権移転登記はしないほうがよいでしょう。所有権移転登記をして、残代金の抵当権を設定しておく方法もありますが、素人では抵当権を実行したり競売したりする手続きは面倒なので、避けた方が賢明です。

売り主にはどんな税がかかるか

税金の仕組みは、大変複雑です。さまざまな控除もありますし、所得税のように年ごとに税率が変わったりします。また累進課税といって、所得の多い方が税率が高くなるので、一概にはいえませんが、不動産を売った場合、その売り上げ価格から買い入れ価格を差し引いた金額を譲渡所得として所得税がかかってきます。

買い入れ価格とは、事実その中古マンションを買ったときの価格になります。そのため、売り主が買い主と通謀して、実際の取引価格よりも安く買ったように税務署に申告し、一枚は本物の価格、もう一枚は税務署に申告するための価格が記載された、二重の契約書を作成したりする場合もあるようです。

税務署はあやしいとにらむと、徹底的に調査を行います。また、あまりにも安い価格では書類を受け付けず、適当価格で査定し、所得税を算出します。よこしまな行動は行わないことが賢明です。さらに、不動産に対する固定資産税は、その年度の1月1日付けの所有名義人にかかってきます。

売った日から後の固定資産税額を日割りで計算してとるようにしないと損をしてしまうので、注意が必要です。

契約の費用と登録税

所得税と併せて理解しておきたいのが、契約に関わる諸費用と登録税についてです。不動産の売買でかかる費用は、契約書に貼る印紙代や不動産の評価額に応じた登録税、登記申請する際の司法書士の手数料などです。その合計は、案外ばかになりません。