中古マンションの売却時にかかる譲渡所得税について知っておきたいこと

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家の買い替えや処分などでマンションを売却した場合、売却金額と手取り金額がイコールであると誤解する方がいますが、実際には売却益に譲渡所得税が課せられたりして手取りの金額の方が少なくなることが珍しくありません。

このことを知らないと、思いのほか手取りが少なくなって資金繰りに支障を来たす恐れがあるため、以下ではこの譲渡所得税の仕組みについて見ていくことにしましょう。

所得税の仕組みを理解しよう

まず最初に、個人に課される所得税の仕組みを簡単に知っておくようにしましょう。ひとことで所得税といっても、課税の仕組みや税率は対象となる所得の項目によって異なっています。例えば、サラリーマンをはじめとするほとんどの給与所得者にとってなじみの深いのは給与所得であるはずですが、この給与所得に課される所得税は一般的に給与の支払い時に源泉徴収されることから、後で納税者が自分で納税する必要はありません。

一方、クイズの賞金やギャンブルで得た利益などは一時所得や雑所得に分類され、これらについては総合課税が適用されて、事後的に確定申告を行って納税者が自ら税金を納める必要があります。マンションを売却した際に生じる売却益は、不動産譲渡所得として扱われ、これは原則として源泉分離課税の対象となります。

そのため、売却益が発生した場合には、自分で利益の金額を計算し、確定申告を行うことによって必要な税金を納めなければなりません。

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税

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前述のように、中古マンションの売却益は不動産譲渡所得として扱われるわけですが、それに適用される税金は長期譲渡所得税と短期譲渡所得税の大きく二種類に分けることができるという点を理解しておくようにしましょう。

両者のどちらが適用されるかは、売却したマンションの所有期間によって異なり、所有期間が5年未満の場合には短期譲渡所得税が、5年超の場合には長期譲渡所得税が課されることになります。

長期の場合だと所得税と住民税の合計の税率は約20パーセントで済みますが、長期の場合には約40パーセントにもなるため、あと少しで所有期間が5年になるという場合には、よほど売却を急ぐ特殊な事情でもない限りはもう少し待ってから売却した方がよいでしょう。

ただし、売却しても利益が出ない場合には、税金の心配をする必要はありませんので、急いで売ってしまっても問題はありません。

中古マンションにおける売却シミュレーションの流れについて

譲渡価額の計算方法

ではここからは、不動産譲渡所得税の適用対象となる譲渡損益額の算定方法について順を追って見ていくことにしましょう。譲渡損益額は、譲渡価額から取得価額を控除することによって求めることができるため、ここではまず売却価額の計算の仕方について説明することにします。

譲渡価額というのは読んで字のごとく、中古マンションを売却することによって得られる金額のことを言うのですが、売却にあたっては仲介手数料などの各種費用が発生することが通常ですので、これらを控除することが認められています。

一般的に不動産の仲介手数料は、売却金額の3パーセントに6万円を加算して計算されるケースが多く、例えば3,000万円でマンションが売れた場合には96万円が手数料としてかかってきます。また、それ以外に売買契約書に貼付する印紙税額も控除することが認められています。

3,000万円の不動産の売買契約書に必要な印紙税額は1万円となっているため、仲介手数料と印紙税額を控除した2,903万円が実際の譲渡価額となるわけです。

中古マンションの売却時に掛かる仲介手数料について調べておこう

取得価額の計算方法

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次に、中古マンションの取得価額は、基本的にはマンションを購入した際に支払った金額であると考えておけばよいのですが、こちらについても取得に要した費用などを控除することが認められています。例えば、購入時にも中古のマンションを買って仲介手数料を支払ったのであれば、その金額を控除することができますし、同様に売買契約書の印紙税額についても控除可能です。

また、意外に忘れがちなのが購入時または購入後に支払ったリフォームや各種オプションの料金です。自分が住みやすいように間取りを変えたり、バルコニーにタイルを敷くなどの造作工事を行った場合、それらはマンションの価値を上げるために要した費用であると見做されて、取得価額に算入することができるのです。

減価償却に注意しよう

このように、取得価額は、マンションの購入価額から取得に要した各種費用を控除し、そこにオプション料金やリフォーム料金を加算することによって求めることができるのですが、ここで気を付けなければならないことが一つあります。

それは、建物やその付着物については、時間の経過とともに価値が減少していくと考えられているため、その取得に要した金額については減価償却が必要だということです。そのため、マンションの購入金額やオプション料金については、取得してからの経過期間に応じて一定の料率で減価償却した後の金額を算定しなければなりません。

一方、土地の価値は時間が経過したからといって減るものではありませんので、マンションの購入金額のうちの土地分の金額については減価償却を行う必要はありません。なお、減価償却を行う場合に適用される償却率はマンションの耐用年数によって決まっているという点を知っておくとよいでしょう。

例えば、鉄筋コンクリート造りのマンションであれば新築時の耐用年数は47年となっていますが、木造アパートの場合にはその半分ほどの20年超が耐用年数となり償却率が大幅に大きくなります。なるべく償却率が低い方が譲渡損益の計算においては有利なわけですので、木造と鉄筋コンクリートの建物のどちらを購入するべきかで悩んだ場合には、後者を選択しておくとよいでしょう。

確定申告を忘れずに

以上で説明した内容をもとに不動産譲渡所得の金額を算定することができれば、あとはマンションを売却した翌年の確定申告においてその金額を申告し、必要な税金を納めるだけです。もっとも、申告時には譲渡価額や取得価額を算出する根拠となった契約書や領収書などの写しを証跡として提出しなければならないことから、事前に十分な時間を設けて準備しておかないといざ申告しようという時になって資料が見つからないという事態になるおそれがあります。

そのようなことにならないように、申告に向けた準備はなるべく早めに始めておき、余裕を持って手続きを行うようにするとよいでしょう。